Pubblica amministrazione

Selezione di un gestore per la riqualificazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di ENPACL mediante costituzione di un FIA immobiliare

Oggetto: Selezione di un gestore per la riqualificazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di ENPACL mediante costituzione di un FIA immobiliare
Tipologia di gara: Procedura Aperta
Criterio di aggiudicazione: Offerta economicamente più vantaggiosa
Modalità di espletamento della gara: Non telematica
Importo complessivo a base d'asta: € 10.125.000,00
CIG: 57019684D8
Stato: Aggiudicata
Centro di costo: Processo Approvvigionamenti/gare d'appalto
Aggiudicatario : Sorgente SGR
Data aggiudicazione: 22 aprile 2015 0:00:00
Data pubblicazione: 22 ottobre 2014 1:00:00
Termine ultimo per la presentazione di quesiti: 14 novembre 2014 12:00:00
Data scadenza: 03 dicembre 2014 12:00:00
Documentazione gara:
Per richiedere informazioni: direzionegenerale@enpacl-pec.it

Si comunica che la seduta pubblica per l'apertura della busta "C" contenente l'offerta economica relativa alla procedura per la selezione di un gestore per la riqualificazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di ENPACL mediante costituzione di un FIA immobiliare si terrà il 16 aprile 2015 alle ore 9:30 presso la sede dell'ENPACL in Roma, Viale del Caravaggio78.

 

Pubblicazioni ai sensi dell'art. 29 D.lgs. 50/2016

Nome Data pubblicazione Categoria
Verbale seduta pubblica 1 16/12/2014 11:41 lbl_category_
Verbale seduta pubblica 2 21/01/2015 08:29 lbl_category_
verbale seduta pubblica n° 3 05/02/2015 09:57 lbl_category_
verbale seduta attribuzione punteggi tecnici 31/03/2015 09:13 lbl_category_
Verbale seduta pubblica n° 4 22/04/2015 16:26 lbl_category_
Aggiudicazione provvisoria 22/04/2015 16:26 lbl_category_

Risposte alle domande più frequenti (FAQs)

FAQ n. 1

Domanda:

In relazione alla documentazione richiesta alla lettera (e) dell’articolo 11.1 – Busta A – Documentazione amministrativa (i.e. “Visura camerale da cui risultino i poteri di firma del sottoscrittore dell'offerta e i soggetti cessati dalla carica nell'anno antecedente la data di pubblicazione del bando in relazione ai quali deve essere prodotta la dichiarazione ex art. 38, comma 1, lett. c), del d.lgs. 163/2006 e la dicitura Antimafia”), si segnala che a seguito dell’entrata in vigore del D. Lgs n .218/2012 la Camera di Commercio non è più competente al rilascio di certificati con la dicitura antimafia. Alla luce di tale normativa, si chiede di chiarire se permane la necessità di produrre, nell’ambito della documentazione di cui alla Busta A, una mera visura camerale senza la dicitura antimafia.

Risposta:

Si conferma l’ipotesi esposta e quindi si chiede di inserire nella busta A una mera visura camerale senza la dicitura antimafia.

FAQ n. 2

Domanda:

In relazione all’allegato 1 – Istanza di partecipazione alla gara, punto (3) (i.e. dichiarazione che “nel certificato della C.C.I.A.A. risulta il nulla osta ai fini dell’articolo 10 della L. n. 575/1965, quale dicitura antimafia ai sensi del D.P.R. 252/1998”), si segnala che a seguito dell’entrata in vigore del D. Lgs n .218/2012 la Camera di Commercio non è più competente al rilascio di certificati con la dicitura antimafia. Alla luce di tale normativa e dell’impossibilità di acquisire di tale certificato con la dicitura antimafia, si chiede di confermare che tale dichiarazione può essere eliminata dall’istanza.

Risposta:

Si conferma l’ipotesi esposta e quindi la dichiarazione può essere eliminata dall’istanza.

FAQ n. 3

Domanda:

Si richiede di confermare che gli immobili oggetto di potenziali apporto e per i quali redigere le proposte di valorizzazione siano esclusivamente i 6 immobili di cui è pervenuta documentazione, ovvero: Milano viale Richard 5, Roma via Cristoforo Colombo 456, Roma via Edoardo Jenner 147, Roma via Marcellina 7 - 11 - 15, Roma via Santuario Regina degli Apostoli 36, Roma via Sante Vandi 115-124.

Risposta:

Si conferma che gli immobili oggetto di apporto nel fondo immobiliare di gara, per i quali redigere le proposte di valorizzazione e gestione prospettica nell’ambito della vita del fondo stesso, sono in una prima fase, secondo una prima “finestra” di apporto prevista nella bozza di Regolamento, i sei immobili su cui vi abbiamo inviato, come da voi richiesto, le schede riepilogative.

Si elencano di seguito gli immobili su cui è stata inviata la documentazione:

Milano viale Richard 5,

Roma via Cristoforo Colombo 456,

Roma via Edoardo Jenner 147,

Roma via Marcellina 7 - 11 – 15

Roma via Santuario Regina degli Apostoli 36

Roma via Sante Vandi 115-124.

Non saranno pertanto apportati al fondo oggetto di gara esclusivamente gli immobili coinvolti in questa prima fase, ma come previsto nella bozza di Regolamento ci si riserva ulteriori apporti nelle successive finestre di apporto, nei futuri anni di gestione del fondo.

FAQ n. 4

Domanda:

Disciplinare di gara – Art. 14 sub a. “Adempimenti per la stipula dei contratti”

Con riferimento all’art. 14 sub a. del Disciplinare di Gara, si richiede di confermare che la fideiussione definitiva che dovrà essere prestata contestualmente alla firma del contratto di appalto sarà completamente svincolata al momento della costituzione del Fondo da parte della SGR aggiudicataria.

Risposta:

Il disciplinare presenta un refuso quando recita "La cauzione definitiva deve permanere fino alla data del certificato di collaudo provvisorio dei lavori". La cauzione sarà svincolata con le modalità previste dall'art. 113 del D.Lgs. 163/2006.

FAQ n. 5

Domanda:

Disciplinare di gara – Art. 14 sub a. “Adempimenti per la stipula dei contratti”

Si chiede di precisare se l’importo della cauzione definitiva debba essere pari (i) alla somma fissa di Euro 1.012.500, corrispondente al 10% dell’importo dell’appalto pari a Euro 10.125.000, ovvero (ii) al 10% dell’importo contrattuale. Si chiede inoltre di precisare se trovano applicazione i meccanismi previsti dall’art. 113 del d.lgs. 163/2006 che prevede meccanismi di aumento variabili in funzione del ribasso.

Risposta:

L'importo della cauzione sarà calcolato sull'importo contrattuale. I meccanismi di calcolo  sono quelli indicati nell'art. 113.

FAQ n. 6

Domanda:

Disciplinare di gara – Documentazione Amministrativa

Si chiede di precisare se, nel caso in cui i poteri di firma del legale rappresentante dell’offerente risultino dalla visura camerale dell’offerente, è necessario allegare tale visura camerale all’istanza di partecipazione di cui al modello sub allegato 1 della documentazione di gara e, in caso affermativo, se è sufficiente allegare la visura dell’offerente in copia semplice, come scaricata dal servizio telematico del Registro delle Imprese.

Si chiede altresì di confermare se la visura dell’offerente in copia semplice, come scaricata dal servizio telematico del Registro delle Imprese, sia sufficiente anche per dare evidenza dei soggetti cessati e della dicitura antimafia dell’offerente.

Risposta:

E' sufficiente allegare la visura camerale semplice.

FAQ n. 7

Domanda:

Disciplinare di gara – Documentazione Amministrativa

Si chiede di precisare quali procuratori speciali sono tenuti a rendere la dichiarazione ex art. 38 d.lgs. 163/2006.

In particolare, si chiede di precisare se (i) siano tenuti a rendere la dichiarazione tutti i procuratori speciali della Società o solo quelli in grado di rappresentare e impegnare la Società e titolari di poteri tali da poter essere qualificati come amministratori di fatto.

In ogni caso, si chiede di precisare se sono tenuti a rendere la dichiarazione i procuratori speciali (quali i fund manager e gli head of fund manager) in grado di impegnare esclusivamente il singolo fondo e non anche la Società.

Risposta:

Sono tenuti alla dichiarazione solo i soggetti in grado di rappresentare e impegnare la Società e titolari di poteri tali da poter essere qualificati come amministratori di fatto Nell’attuale fase il tema della procura riguarda esclusivamente i soggetti della società offerente rispetto all’oggetto della gara. La procura speciale dei soggetti citati riguarda una successiva fase di verifica dei requisiti quando il fondo sarà nato.

FAQ n. 8

Domanda:

Si chiede la possibilità di avere i dati consuntivi per l’anno 2013 relativi ad IMU, assicurazione, spese ordinarie e straordinarie di manutenzione di tutti gli immobili, suddivise immobile per immobile.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 9

Domanda:

In relazione alla documentazione ricevuta relativa agli immobili, si chiede la possibilità di ottenere le seguenti informazioni aggiuntive circa lo stato locativo degli immobili:

o   Data di decorrenza del contratto di locazione, e chiarire se la data di scadenza indicata si riferisce al primo o al secondo periodo contrattuale;

o   Eventuali scalette sul canone e le relative decorrenze temporali;

o   Evidenziare la presenza di opzioni di uscita anticipata da parte del conduttore rispetto alla naturale scadenza del contratto;

o   Consistenze di ciascun contratto di locazione declinate per le differenti destinazioni d’uso;

o   Evidenziare la presenza di eventuali spazi sfitti e le relative consistenze declinate per le differenti destinazioni d’uso;

  • Evidenziare la tipologia delle consistenze segnalate (se lorde o commerciali).

 

Risposta:
  • La data di scadenza si riferisce al secondo periodo contrattuale

  • I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

  • I dettagli sulle consistenze sono quelli già presenti nella scheda riepilogativa

  • Gli spazi sfitti sono già indicati nelle schede

  • Tutte le superfici espresse nelle schede si intendono lorde.

FAQ n. 10

Domanda:

Si prega di chiarire che cosa si intende per attività di gestione sociale degli investimenti in relazione alla destinazione d’uso del portafoglio immobiliare oggetto di apporto al Fondo.

Risposta:

La definizione non riguarda il portafoglio immobiliare oggetto di apporto al Fondo.

FAQ n. 11

Domanda:

Con riferimento alla punto 2. dell’Offerta Tecnica “Documento inerente il track record della società”, sub b), si chiede di chiarire se con l’espressione “ultimi 5 anni” si intenda (i) gli ultimi 5 anni solari dalla data di pubblicazione del bando, ovvero (ii) il periodo 2009-2013.

Risposta:

Nell’Offerta Tecnica “Documento inerente il track record della società”, sub b, di cui al Disciplinare di Gara con l’espressione “ultimi 5 anni” si intende, come da ipotesi (ii), il periodo 2009-2013.

FAQ n. 12

Domanda:

Con riferimento alla punto 2. dell’Offerta Tecnica “Documento inerente il track record della società”, sub c), si chiede di chiarire se con l’espressione “ultimi 3 anni” si intenda (i) gli ultimi 3 anni solari dalla data di pubblicazione del bando, ovvero (ii) il periodo 2011-2013.

Risposta:

Nell’Offerta Tecnica “Documento inerente il track record della società”, sub c), di cui al Disciplinare di Gara con l’espressione “ultimi 3 anni” si intende, come da ipotesi (ii), il periodo 2011-2013.

FAQ n. 13

Domanda:

Si chiede di precisare se la strategia di investimento contempla il ricorso alla leva finanziaria. In caso di risposta affermativa, si richiede di specificare con quale grado leva obiettivo.

Risposta:

La strategia di investimento non contempla il ricorso alla leva finanziaria.

FAQ n. 14

Domanda:

Si chiede di precisare se il conferimento iniziale di Euro 50.000.000 sarà effettuato esclusivamente in denaro, esclusivamente in natura o con entrambe le modalità.

Risposta:

Il conferimento iniziale potrà essere in denaro e/o in natura.

FAQ n. 15

Domanda:

Si chiede di chiarire se gli immobili oggetto di conferimento al Fondo siano gravati da indebitamento. In caso di risposta affermativa, si chiede di precisare se, contestualmente all’apporto dei suddetti immobili, il Fondo dovrà subentrare nei relativi contratti di finanziamento. In caso di risposta affermativa, si chiede di indicare l’importo del debito nonché l’importo oggetto di accollo e le principali condizioni contrattuali connesse.

Risposta:

Non vi sono contratti di finanziamento inerenti gli immobili oggetto di apporto.

FAQ n. 16

Domanda:

Con riferimento alla Sezione III del Regolamento di Gestione del Fondo “Regime delle spese”, si chiede di confermare che i costi per la gestione amministrativa e contabile del Fondo (le spese relative alla predisposizione dei rendiconti del Fondo, ivi compreso quello finale di liquidazione) si intendono ricomprese nelle spese a carico del Fondo stesso e pertanto non rientrano nelle spese a carico della SGR.

Risposta:

Le spese a cui si fa riferimento, che si richiede in maniera trasparente di esprimere nel dettaglio come da normativa inerente le Casse di Previdenza, sono quelli a carico del Fondo. Qualora la SGR decida di prendersi carico si talune spese si prega di specificarlo.

FAQ n. 17

Domanda:

Con riferimento all’avviso “errata corrige”, si segnala che il Servizio di Riscossione raggiungibile all’indirizzo http://contributi.avcp.it quantifica l’importo del contributo a favore dell’A.N.A.C. in Euro 200,00 (e, quindi, non in Euro 140,00 come indicato al punto d) dell’avviso “errata corrige”). Si prega di confermare che si tratta di un errore materiale e che, ai sensi di quanto stabilito dal disciplinare di gara (pag. 7, punto d) è sufficiente produrre la ricevuta di pagamento del contributo rilasciata in via telematica dal Servizio di Riscossione dell’A.N.A.C. per l’importo di Euro 200,00.

Risposta:

Si conferma che si tratta di errore materiale. Il contributo da versare a favore dell’A.N.A.C. è pari ad € 200,00

FAQ n. 18

Domanda:

Con riferimento al beneficio della riduzione del cinquanta per cento della cauzione provvisoria per i concorrenti ai quali sia stata rilasciata, da organismi accreditati, ai sensi delle norme europee della serie UNI CEI EN 45000 e della serie UNI CEI EN ISO/IEC 17000, la certificazione del sistema di qualità conforme alle norme europee della serie EN ISO 9000, si prega di confermare che (i) per fruire di tale beneficio, è sufficiente produrre nella busta “A” (documenti) la certificazione di qualità conforme alle norme europee EN ISO 9000, in copia semplice, con allegata dichiarazione di conformità all’originale della predetta copia semplice, ai sensi degli artt. 19 e 47 del D.p.r. 445/2000, sottoscritta dal legale rappresentante dell’offerente, con allegazione del documento d’identità del dichiarante e (ii) nell’ipotesi di cui al punto (i) che precede, non è necessario rilasciare la dichiarazione di cui a pag. 3, punto 9, dell’istanza di partecipazione (allegato 1) che, quindi, può essere eliminata dall’istanza dell’offerente.

 

Risposta:

Si conferma l’ipotesi indicata.

FAQ n. 19

Domanda:

Si chiede di confermare se oggetto di apporto al fondo, per l’immobile sito in Roma, Via Colombo 456, sia da ritenersi, secondo le informazioni riportate in data-room, la sola porzione ENPACL o l’intero immobile (ENAPCL+ROSALCA), anche in considerazione della fusione tra le due entità indicata nel sito. Si chiede in tal caso di confermare le informazioni su consistenza e valore riportate nella scheda riepilogativa dell’immobile.

Risposta:

Si conferma che oggetto dell’apporto è solo la porzione ENPACL come riportato in data-room

FAQ n. 20

Domanda:

si chiede la possibilità di avere un elenco delle singole unità immobiliare con l’evidenza dello stato locativo aggiornato (locati/sfitti) e delle superfici associate.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 21

Domanda:

si chiedono aggiornamenti in ordine alla situazione contrattuale locativa dell’immobile sito in Roma, Via Sante Vandi 115/124, atteso che nella scheda sono indicati due contratti scaduti nel 2013 e sul Vostro sito l’immobile è in disponibilità.

Risposta:

L’immobile a cui ci si riferisce è attualmente sfitto ed è in corso sullo stesso procedura di rilascio.

FAQ n. 22

Domanda:

si chiedono aggiornamenti in ordine alla situazione contrattuale locativa dell’immobile sito in Roma, Via Colombo 456, atteso che sul Vostro sito due unità immobiliari risultano in disponibilità, mentre dalla scheda di data-room risultano tutti locati.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 23

Domanda:

Si chiede di confermare se sia possibile aggiungere, oltre ai CV degli operatori preposti al servizio di gestione, ulteriori allegati da non computarsi nelle 35 facciate dell’Offerta Tecnica.

Risposta:

L’Offerta Tecnica dovrà essere di massimo 35 facciate come da disciplinare di Gara.

FAQ n. 24

Domanda:

Nel piano economico finanziario va tenuto conto della Commissione di Gestione ? Oppure i flussi vanno esposti al lordo di tale Commissione? Nel caso in cui se ne debba tenere conto si prega di esplicitare se includere la “Commissione base d’asta” oppure la “Commissione inclusiva del ribasso offerto”. Sempre nel caso in cui se ne debba tenere conto, chiarire inoltre se è necessario che la Commissione sia “non identificabile” tra le righe del prospetto finanziario rimanendo inclusa in un aggregazione più ampia di costi.

Risposta:

Nel piano economico – finanziario si chiede di esplicitare ogni operatività escluse le valutazioni commissionali che entrano nell’offerta economica.

FAQ n. 25

Domanda:

Con riferimento al bando di gara per la selezione di un gestore per la riqualificazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di ENPACL mediante costituzione di un FIA immobiliare (Codice CIG 57019684D8), si richiedono i seguenti chiarimenti:

 

1)     Premesso che:

a.      al paragrafo 11.3 del Disciplinare (“Offerta Economica”) (pag. 11) è indicato che “Il concorrente dovrà produrre, pena l’esclusione dalla procedura di gara, l’Offerta economica secondo il modello allegato al presente disciplinare”;

b.      nel “facsimile della dichiarazione di offerta economica” (pag. 2) si individua la “commissione base di gestione annua posta a base d’asta” come riferimento per l’indicazione della percentuale di ribasso da inserire;

c.      all’art. 8 dello schema di regolamento del Fondo si individua una “Commissione Fissa di Gestione”;

d.      al paragrafo 12 lett. B) del Disciplinare (pag. 12) si individua la “commissione totale” come riferimento per l’indicazione della percentuale di ribasso da inserire nell’offerta economica;

ciò premesso, si chiede di confermare che il criterio di attribuzione dei 25 punti dell’offerta economica si riferisce esclusivamente al ribasso percentuale da applicarsi alla Commissione Fissa di Gestione (il cui valore a base d’asta è fissato in 0,75%, come indicato, inter alia,  all’ art. 8, punto 4 dello schema di regolamento del Fondo, pag. 17).

Pertanto si chiede di confermare che per “commissione totale”, di cui al summenzionato paragrafo 12 lett. B) del Disciplinare (pag. 12), non possa che intendersi come composta esclusivamente dalla “Commissione Fissa di Gestione”.

In caso contrario, si chiede di chiarire gli elementi oggetto di valutazione dell’offerta economica ossia quali sono le componenti dell’offerta economica, il loro peso e le relative basi d’asta, nonché i criteri di valutazione di queste componenti.

Risposta:

Giusti i riferimenti citati, si definisce commissione totale, su cui fornire la percentuale di ribasso nell’offerta economica, come la somma di commissione fissa di gestione più l’eventuale commissione variabile di gestione (su cui nella offerta tecnica si valutano le caratteristiche specificate dall’offerente). Non esiste alcun peso in sede di offerta economica dato alla individuazione ed indicazione della commissione variabile che entra invece nelle valutazioni sull’offerta tecnica con il peso indicato nel disciplinare.  

FAQ n. 26

Domanda:

Con riferimento al paragrafo 12 lett. B) del Disciplinare (pag. 12) si chiede di esplicitare il criterio di attribuzione e gli algoritmi utilizzati ai fini della determinazione dei punteggi relativi all’offerta economica di cui al punto A) (i) del “facsimile della dichiarazione di offerta economica” (pag. 2).

Risposta:

L’algoritmo è esplicitato nel Disciplinare di gara a pag. 15, paragrafo 12 lettera B

FAQ n. 27

Domanda:

)     L’articolo 8, punto 4 (i) e il “facsimile della dichiarazione di offerta economica” (pag. 2) riportano una diversa base di calcolo della commissione fissa di gestione. In particolare:

                            i.          nell’art. 8, punto 4 (i) dello schema di regolamento del Fondo, viene indicato “….il Valore Complessivo delle Attività del Fondo, inteso quale somma del valore dei singoli beni immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni in Società Immobiliari e delle altre attività detenute dal Fondo (con esclusione dell’eventuale credito IVA maturato in sede di Apporto in Natura), quale risulta dalla Relazione Semestrale, al netto di eventuali plusvalenze non realizzate rispetto al valore iniziale di apporto o al valore di successiva acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni e delle altre attività detenute dal Fondo…”, escludendo quindi dalla base di calcolo i soli OICR immobiliari “collegati” di cui all’art. 4, punto 2 dello schema di regolamento del Fondo;

                          ii.          nel “facsimile della dichiarazione di offerta economica” (pag. 2), viene invece indicato “….il valore medio annuo delle attività del Fondo investite in immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari e nelle altre attività rientranti nell’Investimento Tipico (con esclusione delle quote di altri OICR immobiliari, della liquidità detenuta e di qualsiasi suo impiego diverso dall’Investimento Tipico) (il “Valore delle Attività del Fondo”), quale risulta dal rendiconto di gestione del Fondo, determinato al netto delle plusvalenze non realizzate sui suddetti cespiti…..”.

 

Ciò posto, si chiede di confermare che, per la presentazione della dichiarazione di offerta economica, debba essere presa in considerazione la base di calcolo della “Commissione Fissa di Gestione” indicata all’articolo 8, punto 4 (i) dello schema di regolamento del Fondo.

In caso di risposta affermativa, si chiede di confermare che il testo del facsimile della dichiarazione di offerta economica debba essere modificato in relazione alla base di calcolo della commissione fissa di gestione allineandolo a quanto indicato all’art. 8 punto 4 (i) della bozza di Regolamento del fondo.

Risposta:

Nella definizione riportata nella Bozza di Regolamento del fondo, ai fini del calcolo della commissione fissa, si intendono tutti i valori ad esclusione degli OICR collegati. Nella definizione di cui al fac-simile di offerta economica, si citano parimenti tutti i valori ad esclusione dei valori non collegati all’Attività Tipica (leggasi quindi gli OICR collegati di cui alla definizione della Bozza di Regolamento)

 

FAQ n. 28

Domanda:

Con riferimento al paragrafo 12 lett. A) criterio n.8. del Disciplinare (pag. 11), si chiede di esplicitare il criterio di attribuzione e/o l’algoritmo utilizzato ai fini dell’attribuzione del punteggio previsto per il suddetto criterio (5 punti).

Risposta:

 Si tratta di definire nel documento inerente il piano di valorizzazione degli immobili, di cui al punto 3 del Paragrafo 11.2 l’eventuale commissione variabile di gestione, che concorre con la commissione fissa di gestione alla definizione della commissione totale. L’incidenza viene calcolata sulla commissione base d’asta.

FAQ n. 29

Domanda:

Con riferimento al paragrafo 12 lett. A) del Disciplinare (pag. 11) si richiede di confermare che, coerentemente con il principio che nell’offerta tecnica non possono essere anticipati elementi dell’offerta economica, quale commissione fissa di gestione da prendere in considerazione per determinare “l’incidenza della commissione variabile rispetto a commissione totale” debba essere utilizzata la percentuale indicata come commissione a base d’asta (0,75%) e non la percentuale riportata in sede di offerta economica.

Risposta:

Si conferma che la valutazione di cui al punto 8 dei criteri di valutazione dell’offerta tecnica si basa sul rapporto tra commissione variabile e commissione totale desumibile in tale fase (quello della sola valutazione tecnica) e quindi pari alla base d’asta.

FAQ n. 30

Domanda:

Con riferimento al paragrafo 12 lett. A) criterio n.8. del Disciplinare (pag. 11) si chiede di esplicitare se per “commissione totale” si intende la somma di Commissione Fissa di Gestione a vita intera, di Commissione Variabile sui Proventi a vita intera e di Commissione Variabile Finale a vita intera come definite nell’art.8 punto 4(i), all’art.8 punto 5 (ii) ed all’art.8 punto 5 (iv) dello schema di regolamento del Fondo e come risultanti dal Profilo Economico-Finanziario di massima, di cui al punto 3) dell’ Offerta Tecnica (pag. 9 del Disciplinare). In caso contrario, si chiede di esplicitare la modalità di determinazione della commissione totale.

Risposta:

 Si conferma la definizione di commissione totale esplicitata

FAQ n. 31

Domanda:

Si chiede di confermare che il “profilo economico-finanziario di massima” del Fondo da includere nell’ Offerta Tecnica (di cui al paragrafo  11.2.3 del Disciplinare, pag. 9) dovrà essere espresso al netto delle commissioni di gestione, ovverosia computandole nel “profilo economico-finanziario di massima”; tuttavia, nel rispetto del principio che nell’offerta tecnica non possono essere anticipati elementi dell’offerta economica, si ritiene di considerare quale costo della commissione fissa di gestione l’importo calcolato avendo a riferimento la base d’asta (0,75%). In caso contrario si chiede di esplicitare la modalità di rappresentazione delle commissioni di gestione nel “profilo economico-finanziario di massima”.

Risposta:

 Si conferma quanto esplicitato

FAQ n. 32

Domanda:

Con riferimento alla nozione di “Differenziale” di cui all’art.8 punto 5 (ii) dello schema di regolamento del Fondo (pag. 18) si richiede di confermare che dal calcolo non debbano essere considerati i primi due esercizi, dal momento che l’art7., punto 5 dello schema di regolamento del Fondo (“Regime dei proventi”) (pag. 15) prescrive che: “In ogni caso la distribuzione di proventi non avrà luogo prima della chiusura del secondo esercizio. Successivamente alla chiusura del secondo esercizio, il Consiglio di Amministrazione del Gestore potrà decidere di distribuire anche i proventi maturati durante i primi due esercizi di gestione del Fondo al netto di eventuali perdite”.

Risposta:

SI conferma il calcolo del “Differenziale” di cui all’art. 8 Parte B punto 5 (II) della Bozza di Regolamento avverrà a partire dal terzo anno di vita del fondo.

FAQ n. 33

Domanda:

Con riferimento al punto 2 b) e 2 c) dell’Offerta Tecnica, così come previsto nel Disciplinare (pag. 9), si chiede di confermare se per “tipologia di immobile” oggetto di alienazione/apporto si intenda la destinazione d’uso (residenziale, commerciale, uffici, altro) e/o la tipologia di investimento (“core”, “core plus”, “value added”, “opportunistic”).

Risposta:

 Si conferma che si intende la destinazione d’uso.

FAQ n. 34

Domanda:

Si segnala che lo statuto della scrivente SGR prevede l’istituzione di un Comitato Investimenti composto da soggetti dotati di spiccata competenza ed elevata esperienza nei settori immobiliare e finanziario. Il Comitato Investimenti ha funzione consultiva, rilasciando il proprio parere obbligatorio ma non vincolante, preso atto del business plan dei fondi, sulle operazioni di investimento/disinvestimento immobiliare di importo unitario superiore ad Euro 10.000.000,00, anche in relazione al business plan medesimo. Stante l’esistenza del sopra descritto Comitato Investimenti, non ritenendo compatibile con le previsioni statutarie della scrivente SGR quanto previsto all’articolo 1, paragrafo 2, della Parte C-Sezione I dello schema di regolamento del Fondo facente parte della documentazione di Gara, che prevede l’istituzione di un “Comitato Investimenti del Fondo”, si chiede di confermare che tale previsione regolamentare debba ritenersi inapplicabile ad SGR, quali la scrivente SGR, che sono già dotate di un comitato investimenti le cui competenze assorbono quelle del Comitato Investimenti del Fondo. In caso di conferma di quanto sopra, nell’ambito dell’offerta tecnica potranno essere forniti maggiori dettagli in merito al Comitato Investimenti.

Risposta:

La Bozza di Regolamento del Fondo è presentato allo scopo di delineare le forme e le modalità generali che devono ispirare la gestione del Fondo stesso, pertanto non è vincolante. Si richiede a tale proposito, valutandole come requisiti tecnici, eventuali miglioramenti / revisioni, in coerenza con tali linee generali.

FAQ n. 35

Domanda:

Con riferimento alle competenze attribuite al Collegio Sindacale dall’articolo 1, paragrafo 2, della Parte C-Sezione I dello schema di regolamento del Fondo facente parte della documentazione di Gara (es. parere preventivo in merito alle decisioni concernenti interventi di risanamento, ristrutturazione, valorizzazione, riconversione o restauro di valore superiore ad Euro 100.000,00), rilevando che, per quanto a nostra conoscenza ed alla luce della normativa applicabile, tali competenze non sembrano rientrare tra le competenze tipiche del Collegio Sindacale, si chiede di chiarire le ragioni che hanno portato all’inserimento di tale previsione regolamentare.

 

Risposta:

Si conferma che per quanto specificato all’articolo 3 paragrafo 5 parte B a cui ci si riferisce prevede una prudenziale partecipazione del Collegio Sindacale alle valutazioni del Comitato Consultivo, viste le caratteristiche pubblicistiche del Patrimonio dell’Ente investitore.

FAQ n. 36

Domanda:

Si chiede cortesemente di fornire, l’occupancy fisica (mq) per ciascun locatario di ciascun immobile facente parte del perimetro apportabile; si richiede al contempo di indicare i valori per l’IMU e la TASI dovuti per ciascun immobile del medesimo perimetro.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 37

Domanda:

In relazione al punto 11) dell’Allegato 1 al Disciplinare si chiede di chiarire quali siano e a quanto ammontino i costi per l’attività di supporto al Responsabile Unico del Procedimento.

Risposta:

Non sono previsti costi per l'attività di supporto al RUP

FAQ n. 38

Domanda:

In relazione al punto 12) dell’Allegato 1 al Disciplinare, che prevede di dichiarare di accettare “senza riserve lo stato di fatto e amministrativo dell’area”, si chiede di chiarire a quale area faccia riferimento la dichiarazione.

Risposta:

Per Area si intende quella comprendente l'immobile oggetto dell'apporto.

FAQ n. 39

Domanda:

In relazione all’ultimo capoverso dell’articolo 11.1, lettera (c) del Disciplinare [i.e. “La cauzione provvisoria deve contenere l’impegno di un fideiussore (istituto bancario o assicurativo o intermediario finanziario iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del D.lgs. 385/1993) a rilasciare, qualora l'offerente risultasse aggiudicatario, la garanzia fideiussoria per l'esecuzione del contratto, di cui all'0”], si chiede di chiarire il riferimento “di cui all'0”.

Risposta:

Sul punto si veda apposita errata corrige pubblicata sul sito www.enpacl.it nell’area riservata alla gara in oggetto.

FAQ n. 40

Domanda:

Con riferimento alla cauzione provvisoria, si chiede di chiarire:

 

(i) se il periodo di validità (180 giorni) debba decorrere dal termine previsto nel bando per la “presentazione” dell’offerta (i.e. dal 3 dicembre 2014) oppure dal termine previsto nel bando per la “scadenza” dell’offerta (i.e. con riferimento al modello di offerta economica, dal 3 giugno 2015);

 

(ii) se l’impegno del garante a rinnovare la durata della garanzia, su richiesta dell’amministrazione aggiudicatrice, per ulteriori 180 giorni possa essere contenuto nella stessa garanzia, ovvero in una dichiarazione separata.

Risposta:

(i) il periodo di validità decorre dal temine previsto per la presentazione dell'offerta.

(ii) l'impegno può essere contenuto nella stessa garanzia ovvero in una dichiarazione separata

FAQ n. 41

Domanda:

Con riferimento all’offerta economica si chiede di chiarire che la commissione base di gestione di gestione annua a base d’asta è pari a 0,75% (zerovirgolasettantacinquepercento), atteso che la stessa non è indicata né nel bando né nel disciplinare di gara.

Risposta:

Come specificato al Paragrafo 3 del Disciplinare di Gara la commissione base d’asta è pari allo 0,75%

FAQ n. 42

Domanda:

Si richiede di conoscere se sia disponibile per ciascun immobile oggetto di apporto una valutazione aggiornata svolta da un esperto esterno ed indipendente. In caso di risposta negativa e in assenza, quindi, di elementi certi in tale fase, si chiede di confermare che il piano economico-finanziario di massima, da inserire nell’Offerta Tecnica, dovrà essere formulato sulla base di un valore di apporto ipotetico ed indicativo per la stazione appaltante e che tale valore di apporto non potrà essere vincolante in caso di aggiudicazione della gara. In conseguenza di ciò si chiede di confermare la natura “non” vincolante del piano economico-finanziario elaborato dall’offerente in sede di Offerta Tecnica in quanto lo stesso, che dovrà in ogni caso essere approvato dal Consiglio di Amministrazione della SGR dopo l’aggiudicazione della gara al fine di istituire il Fondo immobiliare, potrà subire delle variazioni a causa, ad esempio, i, (i) di nuovi elementi acquisiti nel corso della due diligence oppure (ii) di un valore di apporto differente da quello ipotizzato dalla scrivente a seguito della valutazione svolta dall’Esperto Indipendente incaricato.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 43

Domanda:

Si richiede di confermare che contestualmente al primo apporto verrà versato per cassa un importo pari al 20% del valore di apporto degli immobili stessi.

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 44

Domanda:

Si richiede per ciascun immobile il dettaglio della superfice locabile, locata e sfitta (coperta e scoperta) con indicazione della destinazione d’uso.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 45

Domanda:

Si richiede se siano disponibili per gli immobili oggetto di apporto studi di fattibilità ed analisi urbanistiche che approfondiscano la possibilità di cambio di destinazione d’uso o ampliamento.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 46

Domanda:

Si richiede un maggior dettaglio relativamente alla situazione locativa degli immobili oggetto di apporto, con l’indicazione dei contratti di locazione attualmente in essere.

 

Per ciascun tenant si richiede:

- Data di decorrenza del contratto

- Durata del contratto

- Canone fisso

- Canone variabile (specificare se previsto un turnover rent per gli hotel)

- Step up contrattuali

- Indicizzazione

- Previsione di eventuali break options

- Superficie occupata

- Costi di gestione non ribaltabili/ribaltabili ai conduttori

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 47

Domanda:

Si richiede il consuntivo dell’importo IMU corrisposto per l’anno 2013, nonché l’importo dell’imposta TASI qualora già definito nonché quello dell’assicurazione.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 48

Domanda:

Si richiede di precisare quale sia il regime fiscale di trasferimento degli immobili al Fondo immobiliare. Inoltre, si chiede di precisare se il trasferimento possa essere considerato un apporto avente ad oggetto immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto.

Risposta:

L’Ente apportante è fiscalmente soggetto alla normativa prevista per i privati (essendo associazione di diritto privato).

Gli immobili oggetto dell’apporto sono in maggioranza locati. I dettagli sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 49

Domanda:

Si richiede di confermare che l’Ente operi al di fuori del campo di applicazione IVA con riferimento ai canoni di locazione ricevuti ed agli altri ricavi.

Risposta:

L’Ente apportante è fiscalmente soggetto alla normativa prevista per i privati (essendo associazione di diritto privato).

FAQ n. 50

Domanda:

Si richiede se gli immobili oggetto di apporto al Fondo siano gravati da indebitamento o meno. In caso di risposta affermativa si chiede di precisare se, contestualmente all’apporto, il Fondo dovrà subentrare nei relativi contratti di finanziamento (dei quali, in caso di risposta affermativa, si richiedono dettagli circa l’importo oggetto di accollo e le principali condizioni contrattuali connesse).

Risposta:

Gli immobili apportati non sono gravati da alcun indebitamento.

FAQ n. 51

Domanda:

Si richiede se il perimetro degli apporti successivi sia già definito, e se sono disponibili informazioni in merito agli immobili da apportare successivamente.

Risposta:

Le valutazioni sui successivi apporti saranno fatte secondo le tempistiche previste per le future finestre di apporto.

FAQ n. 52

Domanda:

Si chiede si precisare che per profilo economico-finanziario di massima si intendano i flussi di cassa del business plan preliminare predisposto e il relativo tasso interno di rendimento.

Risposta:

SI conferma la definizione di profilo economico-finanziario delineata nella domanda.

FAQ n. 53

Domanda:

Si richiede di confermare che il profilo economico-finanziario richiesto nell’Offerta Tecnica al punto n.3 (Disciplinare di Gara, pagina 9), debba fare esclusivamente riferimento agli immobili oggetto del primo apporto ed alla relativa strategia di valorizzazione proposta per gli stessi tenendo altresì conto dei nuovi investimenti immobiliari, così come previsti nell’Offerta Tecnica al punto n. 3 (Disciplinare di Gara, pagina 9).

Risposta:

Il profilo economico-finanziario riguarderà gli apporti previsti nella prima finestra di cui alla bozza di Regolamento del Fondo

FAQ n. 54

Domanda:

Si richiede di confermare che i nuovi investimenti immobiliari, così come previsti nell’Offerta Tecnica al punto n. 3 (Disciplinare di Gara, pagina 9), siano da realizzarsi mediante i proventi/utili derivanti dalla valorizzazione e dismissione del portafoglio oggetto di apporto iniziale e dell’eventuale leva utilizzabile nei limiti previsti per i fondi immobiliari ordinari.

Risposta:

Non vi è leva e si potranno utilizzare tutti i conferimenti iniziali, sia in beni che in liquidità.

FAQ n. 55

Domanda:

Si richiede se sia possibile, nel documento di Offerta Tecnica, rimandare ad allegati diversi da quelli esplicitamente indicati nel disciplinare. In particolare si fa riferimento:

- alle tabelle contenenti i dettagli riguardanti i 35 fondi gestiti dalla scrivente richiesti al criterio di valutazione n. 1 dell’Offerta Tecnica (Disciplinare di Gara, pagina 12)

- alle tabelle contenenti il dettaglio dei servizi affidati in outsourcing per ciascun Fondo

- alle tabelle contenenti un ulteriore livello di dettaglio sulle dismissioni/apporti/acquisti effettuati negli ultimi anni dalla scrivente

- alle eventuali tabelle di sintesi su alcuni esempi di interventi di valorizzazione effettuati dalla scrivente sul patrimonio gestito

- ai dati di sintesi relativi al piano economico finanziario predisposto per il Fondo

- alle Procedure aziendali inerenti ai quesiti richiesti

- ad eventuali esempi di reportistica che si intenderà mettere a disposizione del quotista

- ad eventuale materiale di approfondimento riguardante gli immobili oggetto di apporto ed il relativo piano di valorizzazione.

Risposta:

Per la valutazione dell’offerta tecnica gli elementi sono quelli specificati nel Disciplinare di Gara.

FAQ n. 56

Domanda:

Si richiede di chiarire se nell’Offerta Tecnica sia sufficiente riportare il riferimento numerico di ciascun criterio di valutazione al fine di distinguere gli argomenti trattati oppure sia necessario riportare l’intero testo dell’elemento valutativo che si vuole descrivere come indicato nel Disciplinare di gara. Nel caso sia necessario riportare l’intero testo si chiede se tale testo rientri nel computo delle 35 facciate a disposizione per la redazione dell’Offerta tecnica.

Risposta:

Si possono riportare i riferimenti numerici purché sia ben chiaro e non crei ambiguità di sorta l’individuazione del criterio di valutazione a cui ci si sta riferendo.

FAQ n. 57

Domanda:

Si richiede di chiarire se, con riguardo al punto 7 dell’Allegato 1, “l’ultimo esercizio sociale antecedete alla data della presente dichiarazione” sia da riferire all’ultimo esercizio sociale già concluso oppure sia da intendere come esercizio sociale in corso (in quest’ultimo caso, ad esempio, laddove la dichiarazione venisse rilasciata nella stessa data di scadenza dell’offerta - ovvero 3 dicembre 2014 - il periodo da prendere a riferimento sarebbe quello intercorrente tra il 3 dicembre 2013 e il 3 dicembre 2014).

Risposta:

La definizione si riferisce all’ultimo esercizio sociale approvato.

FAQ n. 58

Domanda:

Si chiede cortesemente di precisare quale sia il regime fiscale di trasferimento degli immobili al fondo immobiliare.

Risposta:

 L’Ente apportante è fiscalmente soggetto alla normativa prevista per i privati (essendo associazione di diritto privato).

FAQ n. 59

Domanda:

Nella vostra ultima comunicazione pubblicata sul sito internet relativa alle date in cui verranno effettuati i sopralluoghi, si evince che sull’immobile di via Sante Vandi (ex hotel Petra) è in corso una procedura di rilascio da parte dell’attuale conduttore. Si chiede pertanto di confermare che il suddetto immobile verrà apportato al fondo interamente sfitto.

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 60

Domanda:

Con riferimento all’allegato 1 (istanza di partecipazione), pag. 6 punto 21 si prega di confermare che la dichiarazione che deve essere resa dall’offerente circa il numero di dipendenti dell’Impresa deve riferirsi a tutti i dipendenti dell’offerente e quindi non solo i lavoratori disabili.

Risposta:

Il punto in oggetto richiede di indicare il numero dei dipendenti dell’impresa.

FAQ n. 61

Domanda:

Considerato che la Sezione III, Art. 8 “spese a carico del Fondo”, comma 4 dello Schema di Regolamento del Fondo, prevede la commissione di gestione fissa a carico del Fondo e che il comma 7 del medesimo articolo precisa che “sono inoltre a carico del Fondo : .. (iii) i compensi e le spese addebitate dai soggetti esterni cui sia stata delegata la gestione amministrativa e commerciale dei beni immobili .. e le altre spese inerenti all’amministrazione degli immobili del Fondo” , si chiede di confermare che i compensi previsti per le attività di asset, property e facility management relative all’outsourcing di servizi immobiliari di cui all’art. 2a),b),c) e d) e all’art. 11.2.2 viii del Disciplinare di Gara siano esclusi dalla commissione fissa di gestione.

Risposta:

Le commissioni a carico del fondo comprendono anche le commissioni delle attività date in outsourcing.

FAQ n. 62

Domanda:

Si prega di voler confermare che il punto 1. dell’Offerta Tecnica “Lex specialis di gara (bando, disciplinare, […])”, i non rientra nel computo totale finale delle 35 facciate.

Risposta:

Il punto 1. dell’Offerta Tecnica “Lex specialis di gara (bando, disciplinare, […])”, i non rientra nel computo totale finale delle 35 facciate

FAQ n. 63

Domanda:

Con riferimento alla predisposizione del profilo economico e finanziario di massima, si chiede di confermare se sia opportuno indicare, ai soli fini di calcolo, la commissione di gestione annua fissa pari (i) all'importo posto a base d’asta (0.75%), ovvero (ii) a zero.

Risposta:

Per profilo economico-finanziario di massima si intendano i flussi di cassa del business plan e il relativo tasso interno di rendimento.

FAQ n. 64

Domanda:

Con riferimento a quanto richiesto nel punto 3 dell’Offerta tecnica “Documento inerente il piano di valorizzazione[…]” si richiede di confermare che, nell’elaborazione del profilo economico finanziario di massima su un orizzonte temporale di 15 anni debba essere prevista la dismissione dell’intero portafoglio del Fondo entro il 15° anno.

Risposta:

La dismissione dell’intero portafoglio al 15°  anno non è obbligatoria.

FAQ n. 65

Domanda:

Si chiede di confermare che la dichiarazione che la SGR offerente potrà allegare al fine di segnalare a ENPACL di non autorizzare l’accesso agli atti per le parti dell’Offerta Tecnica coperte da segreti tecnici e commerciali non rientri nel computo delle 35 facciate.

Risposta:

Le dichiarazioni allegate all’offerta tecnica, come anche la Lex Specialis di gara non rientrano nel computo delle 35 facciate.

FAQ n. 66

Domanda:

Ai sensi dell’Art. 8 “Spese a carico del Fondo”, comma 5 (ii) e (iv) dello Schema di Regolamento del Fondo, viene richiesta l’indicazione di una Commissione Variabile sui Proventi e di una Commissione Variabile Finale. Nel Bando e nel Disciplinare di Gara, nonché nel facsimile della Dichiarazione di Offerta Economica, viene tuttavia richiesto di offrire esclusivamente il ribasso per la commissione di gestione fissa. Si chiede pertanto di chiarire tale punto.

Risposta:

L’offerta economica richiede di indicare il ribasso rispetto alla base d’asta, riferendosi alla commissione di gestione totale (fissa + variabile).

La commissione variabile (eventuale), definita come da Regolamento, va esplicitata al punto 8 dei criteri di valutazione dell’offerta tecnica. Il rapporto tra commissione variabile e commissione totale riguarda la commissione totale desumibile in tale fase (quella inerente la sola valutazione tecnica) e quindi pari alla base d’asta.

FAQ n. 67

Domanda:

In relazione al secondo capoverso della lettera c) dell’articolo 11.1 del Disciplinare, si chiede conferma che la previsione che recita “La garanzia deve avere validità per almeno 180 giorni dal termine previsto nel bando per la scadenza dell'offerta” sia da intendersi come “La garanzia deve avere validità per almeno 180 giorni dal termine previsto nel bando per la scadenza della presentazione dell'offerta (i.e. 3 dicembre 2014)”.

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 68

Domanda:

Ai fini di una corretta formulazione dell’Offerta Economica, laddove il Disciplinare di gara a pagina 15 attribuisce il punteggio al ribasso percentuale da indicare rispetto alla “Commissione Totale” posta a base d’asta, si chiede di confermare che per “Commissione Totale” si faccia riferimento solo ed esclusivamente alla commissione fissa di gestione a base d’asta. Si chiede, inoltre, di confermare che la commissione fissa a base d’asta corrisponda al valore annuale dello 0,75% e non a quello semestrale indicato, invece, all’articolo 8 punto 4, dello schema di Regolamento.

Risposta:

La base d’asta è pari allo 0,75% annuo (come da Paragrafo 3 del Disciplinare di Gara)

L’offerta economica richiede di indicare il ribasso rispetto alla base d’asta, riferendosi alla commissione di gestione totale (fissa + variabile).

FAQ n. 69

Domanda:

Con riferimento al criterio di valutazione n. 8 dell’Offerta Tecnica (Disciplinare di Gara, pagina 14), si chiede di confermare che il valore della “Commissione Totale” sia da intendere come somma:

 

- della commissione fissa di gestione a vita intera, la cui base d’asta è pari allo 0,75% annuale e

- della commissione variabile a vita intera, composta a sua volta (i) dalla somma delle commissioni variabili a vita intera sui proventi e (ii) dalla commissione variabile finale, entrambe calcolate come descritto nello schema di Regolamento nell’articolo 8 al punto 5.

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 70

Domanda:

Al fine di non incorrere nella causa di esclusione dalla gara derivante dall’anticipazione nell’offerta tecnica di elementi di contenuto economico, la cui ipotesi potrebbe verificarsi laddove nel piano economico-finanziario venisse indicato l’ammontare delle commissioni variabili a carico del fondo e, come richiesto al criterio di valutazione n. 8 dell’Offerta Tecnica (Disciplinare di Gara, pagina 14), l’incidenza delle commissioni variabili rispetto alle commissioni totali di gestione (in questo caso, infatti, dividendo il totale delle commissioni variabili per l’incidenza percentuale si otterrebbe il valore della Commissione Totale a vita intera e, quindi per differenza si potrebbe calcolare la commissione fissa) si chiede di indicare la modalità corretta per predisporre il piano economico–finanziario tra quelle di seguito elencate:

 

(i) indicare la commissione fissa della SGR pari all’importo posto a base d’asta, senza alcun dettaglio relativo alle commissioni variabili;

 

oppure

(ii) indicare i flussi prospettici del fondo senza tener conto delle commissioni fisse e variabili

 

oppure

(iii) indicare tutti i costi del fondo, accorpandoli in un’unica voce di costo in modo che non siano riconoscibili i valori delle commissioni fisse e variabili .

Risposta:

La modalità corretta è quella indicata al punto (iii). Il piano economico-finanziario riguarda infatti tutti i flussi prospettici del fondo, i costi indistinti e l’indicazione del TIR

FAQ n. 71

Domanda:

Con riferimento al criterio di valutazione n. 8 dell’Offerta Tecnica (Disciplinare di Gara, pagina 14), si chiede di confermare che un’offerta con una bassa incidenza della commissione variabile sulla commissione totale avrà un effetto penalizzante nell’attribuzione del punteggio.

Risposta:

Nella valutazione di cui al criterio 8 dell’Offerta Tecnica del Disciplinare di Gara si applica una logica che premia le commissioni variabili più elevate rispetto alla commissione totale, fino ad un livello massimo di rischiosità individuato secondo le migliori prassi gestionali.

FAQ n. 72

Domanda:

Si richiedono chiarimenti in merito al documento richiesto inerente “l’incidenza della commissione variabile del Fondo rispetto alla commissione totale, specificando logiche seguite nell’individuazione della tipologia e del valore relativo delle commissioni variabili rispetto alla gestione”. In particolare, il punto 5 dell’articolo 8 dello schema di Regolamento del Fondo fornito dalla Stazione Appaltante, prevede già delle sue logiche dettagliate sia per la determinazione della commissione variabile sui proventi sia per la commissione variabile finale richiedendo solo l’indicazione della percentuale di rendimento in eccesso. Premesso quanto sopra, si richiede di confermare una delle seguenti modalità di risposta al criterio di valutazione:

 

(i) la SGR dovrà indicare l’incidenza percentuale annuale della commissione variabile (proventi e variabile) rispetto alla commissione totale per ciascun periodo del piano economico-finanziario, 

oppure

(ii) la SGR dovrà indicare l’incidenza percentuale delle commissioni variabili a vita intera complessive c rispetto alle commissioni totali complessive a vita intera del Fondo; in entrambi i casi come risultante dal piano economico-finanziario predisposto sulla base (a) della commissione fissa indicata nell’offerta economica e (b) della percentuale di rendimento in eccesso richiesta e calcolata con le modalità descritte dallo schema di Regolamento del Fondo. In questo caso si richiede di specificare se la scrivente dovrà indicare la percentuale di extra-rendimento che richiede come commissione variabile sui proventi e come commissione variabile finale.

Risposta:

L’offerta economica richiede di indicare il ribasso rispetto alla base d’asta, riferendosi alla commissione di gestione totale (fissa + variabile).

La commissione variabile (eventuale), definita come da Regolamento, va esplicitata al punto 8 dei criteri di valutazione dell’offerta tecnica. Il rapporto tra commissione variabile e commissione totale riguarda la commissione totale desumibile in tale fase (quella inerente la sola valutazione tecnica) e quindi pari alla base d’asta.

FAQ n. 73

Domanda:

Si chiede di confermare che le dichiarazioni di cui all’art. 38, comma 1, lett. b), c) ed m-ter), come richiamate dagli Allegati 1 e 1-bis al bando, debbano essere rese, in caso di concorrente con meno di quattro soci, solo in ipotesi in cui i detti soci siano persone fisiche (e non anche nel caso si tratti di persone giuridiche), come peraltro confermato dall’AVCP con la determinazione del 16 maggio 2012, n.1 e con il parere del 16 maggio 2012, n.70

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 74

Domanda:

Si chiede cortesemente di confermare l’avvenuta cessazione dei seguenti rapporti di locazione:

-         Petra Hotel Albergo (sc. Contratto 14/11/2013), Roma Via Sante Vandi 115-124

-         Petra Hotel Residence (sc. Contratto 08/04/2013), Roma Via Sante Vandi 115-124

-         Nestlé Italia SpA (sc. Contratto 31/12/2013), Milano Viale Richard 5

-         Exprivia SpA (sc. Contratto 30/11/2013), Roma Via C. Colombo 456

e che pertanto gli spazi dagli stessi in precedenza occupati risultino ad oggi sfitti.

 

 

Si chiede inoltre se è da prevedere un rinnovo alla scadenza dei seguenti rapporti contrattuali:

-         Baker Tilly Consulaudit SpA (sc. Contratto 31/12/2014), Roma Via C. Colombo 456

-         Conbipel SpA 2 (sc. Contratto 31/12/2014), Roma Via C. Colombo 456

o se le superfici attualmente occupate da detti soggetti debbano piuttosto considerarsi sfitte alla scadenza.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 75

Domanda:

Il testo di regolamento allegato alla documentazione di gara contiene un previsione di governance del FIA che (i) attribuisce al Collegio Sindacale un ruolo specifico nelle scelte di gestione del fondo (es. parte B sezione I articolo 3 comma 5), (ii) prevede l’istituzione di un Comitato Investimenti del fondo che sottrae al Consiglio di Amministrazione della SGR la prerogativa della selezione e valutazione degli investimenti (Parte C Sezione I art. 1 comma 2) e (iii) prevede l’istituzione di un Comitato Consultivo nel quale 2 componenti sono anche componenti del Consiglio di Amministrazione della SGR. 

 

Tali previsioni non sono ritenute conformi alle norme che regolano le competenze e le responsabilità degli organi citati, nonché alla struttura organizzativa della scrivente SGR.

 

Conseguentemente, si chiede di conoscere quale comportamento intenderà adottare ENPACL nei confronti di un partecipante che – per le ragioni esposte – non potrà accettare le previsioni della bozza di regolamento nella loro completezza, ma solo con espressa esclusione rispetto a talune previsioni.

 

In particolare, si chiede di chiarire se la non accettazione di talune previsioni dello schema di regolamento – motivata da ragioni di non conformità normativa – comporterà l’escussione della cauzione provvisoria e/o definitiva ai sensi del punto 32 dell’Istanza di Partecipazione e dell’articolo 6 dello schema di contratto.

 

Si chiede di chiarire che l’accettazione degli atti di gara di cui alla dichiarazione generale contenuta nell’istanza di partecipazione ed alla dichiarazione specifica prevista dall’articolo 11.2 1 del Disciplinare di Gara da rendere nell’offerta tecnica possa prevedere l’esclusione da tale accettazione delle clausole del regolamento del fondo ritenute incompatibili con la normativa e con la struttura organizzativa del partecipante, senza che ciò possa comportare l’escussione della cauzione provvisoria e/o definitiva.

 

Infine, si chiede di chiarire anche se la non accettazione di alcune previsioni del testo di regolamento allegato agli atti di gara comporterà l’esclusione dalla gara medesima.

Risposta:

La Bozza di Regolamento del Fondo è presentato allo scopo di delineare le forme e le modalità generali che devono ispirare la gestione del Fondo stesso, pertanto non è vincolante. Si richiede a tale proposito, valutandole come requisiti tecnici, eventuali miglioramenti / revisioni, in coerenza con tali linee generali.

 

Inoltre si sottolinea come le eventuali discordanze normative tra quando indicato nella Bozza di Regolamento e quanto previsto per i soggetti offerenti (che ovviamente siano autorizzati all’operatività sui fondi FIA) non costituiscono causa di esclusione dalla gara.

FAQ n. 76

Domanda:

Si chiede di chiarire la natura e l’importo dei costi per l’attività di supporto del RUP di cui al punto 11 dell’Istanza di partecipazione Allegato 1 al Disciplinare di Gara;

Risposta:

Non sono previsti costi per l'attività di supporto al RUP

FAQ n. 77

Domanda:

Si chiede di chiarire la previsione di cui al punto 12 dell’Istanza di partecipazione Allegato 1 al Disciplinare di Gara ovvero se possa essere cancellata;

Risposta:

Non è possibile cancellare quanto richiesto.

FAQ n. 78

Domanda:

Con riferimento alle modalità di valutazione dell’offerta di cui al punto 12 del Disciplinare di Gara, si chiede di chiarire gli “elementi di valutazione ed i “criteri motivazionali di assegnazione del punteggio” per ciascuno degli 8 punteggi previsti nella tabella A.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti per i criteri valutativi sono quelli indicati nel Disciplinare di Gara.

FAQ n. 79

Domanda:

Con riferimento alla tabella A al punto 12 del Disciplinare di Gara, si chiede di chiarire le modalità di attribuzione dei 5 punti previsti per il criterio n. 8.

Risposta:

Nella valutazione di cui al criterio 8 dell’Offerta Tecnica del Disciplinare di Gara si applica una logica che premia le commissioni variabili più elevate rispetto alla commissione totale, fino ad un livello massimo di rischiosità individuato secondo le migliori prassi gestionali.

FAQ n. 80

Domanda:

Con riferimento a quanto previsto dall’ultimo capoverso del punto 13 del Disciplinare di Gara, si chiede di chiarire il termine entro cui la commissione dovrà formulare la graduatoria finale.

Risposta:

La Commisisone formulerà la graduatoria finale tenendo conto dei tempi previsti dal D.Lgs. 163/2006 con particolare riferimento a quelli relativi al vincolo della validità dell'offerta presentata

FAQ n. 81

Domanda:

Con riferimento al documento c) “Cauzione provvisoria […]”, Vi preghiamo di specificare gli estremi (n. conto corrente bancario, IBAN, ecc.) a cui fare riferimento per il pagamento mediante versamento in contanti.

Risposta:

IBAN: IT 86Q0569603211000045000X93

Banca Popolare di Sondrio – Filiale di Roma-Sede

Viale Cesare Pavese 336 - ROMA

FAQ n. 82

Domanda:

con riferimento all’articolo 10 dello schema di contratto si chiede un chiarimento in merito alle motivazioni alla base della decisione di indicare una durata del contratto pari a quella del fondo, atteso che dopo la costituzione del fondo è necessario che il rapporto tra quotisti e gestore sia regolato solo dal regolamento di gestione.

Risposta:

Il contratto tra investitore e gestore si prolunga per tutta la durata del fondo.

FAQ n. 83

Domanda:

Si chiede un chiarimento in merito alla previsione dell’articolo 14.2 dello schema di contratto ed all’identificazione della “controparte” ivi citata.

Risposta:

Nella fattispecie che si va a regolare non essendovi possibili subappalti non è da considerare il punto 14.2 della Bozza di Contratto.

FAQ n. 84

Domanda:

Si chiede di chiarire il contenuto della clausola 4.2.3 con riferimento all’indebitamento finanziario e/o altre passività che saranno trasferite al fondo, indicando natura ed importi dell’indebitamento e delle passività.

Risposta:

Gli immobili apportati non hanno indebitamento di alcun tipo.

FAQ n. 85

Domanda:

Nella Parte A, all’art. 4, comma 3, della bozza di regolamento allegata al bando (il “Regolamento”) si

prevede che “L’attuazione della politica di investimento del Fondo spetta al Consiglio di

Amministrazione del Gestore, il quale, senza limitazione o esonero di responsabilità, può conferire

deleghe di poteri, conformemente alle previsioni statutarie, ad un comitato di investimento, a uno o ad entrambi gli amministratori delegati, a propri membri e a dirigenti del Gestore.” Alla luce della sopra riportata previsione, si desume che laddove nella successiva Parte C, all’art. 1, comma 2, del

Regolamento si prevede l’istituzione di un “Comitato Investimenti del Fondo” da parte del Consiglio di

Amministrazione, detta previsione non vada assunta quale obbligo bensì quale facoltà laddove lo

statuto, ovvero le procedure aziendali ed il sistema delle deleghe interne adottati dalle SGR

partecipanti alla gara (il “Gestore”) non prevedano detto organo interno. Si chiede, pertanto, di

confermare espressamente la circostanza che l’istituzione di detto organo risulti facoltativa.

Risposta:

La Bozza di Regolamento del Fondo è presentato allo scopo di delineare le forme e le modalità generali che devono ispirare la gestione del Fondo stesso, pertanto non è vincolante. Si richiede a tale proposito, valutandole come requisiti tecnici, eventuali miglioramenti / revisioni, in coerenza con tali linee generali.

FAQ n. 86

Domanda:

Al fine di garantire il pieno rispetto della disciplina civilistica nonché dei principi generali in ordine alla

governance dei fondi di gestione del risparmiosi chiede di confermare che il Comitato Consultivo di cui

alla Parte C, art. 2, comma 1 possa essere composto soltanto da esponenti dei quotisti ovvero da

soggetti esterni al Gestore e non anche dai componenti dell’organo amministrativo del Gestore stesso.

Ciò consentirebbe di mantenere distinto il ruolo consultivo del Comitato dal ruolo gestorio attribuito

al Consiglio di Amministrazione dello stesso Gestore e mantenere così inalterato il rapporto dialettico

che deve necessariamente sussistere tra organi rappresentativi dei quotisti e organo amministrativo

del Gestore.

Risposta:

La Bozza di Regolamento del Fondo è presentato allo scopo di delineare le forme e le modalità generali che devono ispirare la gestione del Fondo stesso, pertanto non è vincolante. Si richiede a tale proposito, valutandole come requisiti tecnici, eventuali miglioramenti / revisioni, in coerenza con tali linee generali.

FAQ n. 87

Domanda:

Si chiede di chiarire la portata della previsione contenuta nella Parte B, art. 3, comma 5, del

Regolamento che attribuisce al Collegio Sindacale il compito di esprimere un parere preventivo al

Consiglio di Amministrazione del Gestore sulle “decisioni concernenti interventi di risanamento,

ristrutturazione, valorizzazione, riconversione o restauro di valore superiore ad Euro 100.000,00”. In

particolare si chiede di chiarire, tenuto conto dei compiti di vigilanza che svolge il Collegio Sindacale e

del fatto che è chiamato ad esprimere veri e propri pareri nei casi previsti dalla legge, la natura e i

caratteri del parere di cui alla citata disposizione del Regolamento.

Risposta:

Si conferma che per quanto specificato all’articolo 3 paragrafo 5 parte B a cui ci si riferisce prevede una prudenziale partecipazione del Collegio Sindacale alle valutazioni del Comitato Consultivo, viste le caratteristiche pubblicistiche del Patrimonio dell’Ente investitore.

FAQ n. 88

Domanda:

Chiarire che, al di là della clausole contenute nel Regolamento, le previsioni regolamentari in materia

di conflitti di interesse vadano comunque necessariamente allineate alle procedure interne adottate

dal Gestore conformemente alla disciplina normativa applicabile, come imposto dalle Autorità di

Vigilanza del settore.

Risposta:

Si sottolinea come le eventuali discordanze normative tra quando indicato nella Bozza di Regolamento e quanto previsto per i soggetti offerenti (che ovviamente siano autorizzati all’operatività sui fondi FIA) non costituiscono causa di esclusione dalla gara e possono essere proposti dal gestore.

FAQ n. 89

Domanda:

Si richiede se sia possibile ottenere le planimetrie, con evidenza della suddivisione degli spazi interni,

relative agli immobili siti in Roma Via Sante Vandi 115‐124 e Via Jenner.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 90

Domanda:

La copertina dello schema di regolamento di gestione del fondo e l’articolo 1 dello stesso regolamento riportano la dizione: “Fondo comune di investimento mobiliare di tipo chiuso (…)”; si prega di confermare che il fondo di investimento oggetto dell’appalto è immobiliare e non mobiliare.

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 91

Domanda:

Si richiede di confermare che tutti gli immobili oggetto di apporto risultano in piena proprietà dell’Ente e che sono assenti situazioni limitanti il diritto di proprietà o altre fattispecie (diritti di superficie, ecc…), ed in particolare:

-    per gli immobili siti in Roma via Edoardo Jenner 147, in Roma via Marcellina 7 - 11 – 15 e in Roma via Santuario Regina degli Apostoli 36, di cui nelle schede riepilogative non viene riportata la proprietà, si chiede di confermare che la proprietà è completamente dell’ENPACL in via diretta. Qualora non lo fosse, si chiede di precisare chi sia il proprietario dell’immobile e se l’oggetto di conferimento è l’immobile stesso e/o quote/azioni di società;

-    per gli immobili siti in Roma via Sante Vandi 115 - 124 e in Milano viale Richard 5, di cui nelle schede riepilogative è specificato che tali immobili sono di proprietà dell’ENPACL, si chiede di precisare se essi siano detenuti direttamente dall’ENPACL;

Risposta:

Tutti gli immobili oggetto dell’apporto al Fondo sono di piena proprietà dell’ENPACL.

FAQ n. 92

Domanda:

Si richiede di confermare che tutti gli immobili oggetto di apporto risultano in piena proprietà dell’Ente e che sono assenti situazioni limitanti il diritto di proprietà o altre fattispecie (diritti di superficie, ecc…), ed in particolare:

-    per gli immobili siti in Roma via Edoardo Jenner 147, in Roma via Marcellina 7 - 11 – 15 e in Roma via Santuario Regina degli Apostoli 36, di cui nelle schede riepilogative non viene riportata la proprietà, si chiede di confermare che la proprietà è completamente dell’ENPACL in via diretta. Qualora non lo fosse, si chiede di precisare chi sia il proprietario dell’immobile e se l’oggetto di conferimento è l’immobile stesso e/o quote/azioni di società;

-    per gli immobili siti in Roma via Sante Vandi 115 - 124 e in Milano viale Richard 5, di cui nelle schede riepilogative è specificato che tali immobili sono di proprietà dell’ENPACL, si chiede di precisare se essi siano detenuti direttamente dall’ENPACL;

Risposta:

Tutti gli immobili oggetto dell’apporto al Fondo sono di piena proprietà dell’ENPACL.

FAQ n. 93

Domanda:

Per l’immobile sito in Roma Via Cristoforo Colombo 456, si prega di precisare se oggetto di conferimento è solo la porzione di immobile detenuto dall’ENPACL (come riportato nella scheda riepilogativa dell’immobile, dal piano interrato al piano quinto) ovvero l’intero immobile. In questo secondo caso, si chiede di precisare se la Rosalca S.r.l. (che detiene, come riportato nella scheda riepilogativa dell’immobile, la proprietà della porzione dell’immobile dal sesto all’undicesimo piano) conferirà l’asset o se gli azionisti della Rosalca S.r.l. conferiranno le azioni della stessa società. Si chiede, infine, di indicare la denominazione giuridica di tutti gli azionisti della Rosalca S.r.l.

Risposta:

L’immobile a cui ci si riferisce verrà apportato esclusivamente per le unità immobiliari di proprietà dell’ENPACL

FAQ n. 94

Domanda:

Si chiede conferma che la commissione di gestione annua oggetto di offerta economica sia da considerarsi comprensiva di quanto inerente all’asset management, al property management, alla  gestione sociale ed al facility management del patrimonio immobiliare del Fondo, e se il piano economico finanziario, al fine di omettere riferimenti quantitativi oggetto di offerta economica, vada redatto riportando i costi dei servizi ricompresi nella commissione di gestione annua pari all’importo a base d’asta complessivo di 0,75% delle Attività oppure se vadano impostati pari a ‘zero’ (0,00%).

Risposta:

La commissione di gestione annua a cui ci si riferisce deve essere comprensiva di tutte le commissioni relative alle attività citate nella richiesta.

Il piano economico-finanziario riguarda tutti i flussi prospettici del fondo, i costi indistinti (e quindi non individuabili nella loro valutazione percentuale) e l’indicazione del TIR

FAQ n. 95

Domanda:

In considerazione del fatto che nell’ultimo capoverso del paragrafo 11.2 dell’“Offerta tecnica” del Disciplinare di gara si evidenzia che: “A pena di esclusione dalla gara, l’Offerta tecnica non deve contenere riferimenti ad aspetti quantitativi, i quali devono essere riportati soltanto nell’offerta economica”, si chiede di precisare come deve essere calcolata l’incidenza della commissione variabile del Fondo rispetto alla commissione totale (punto 8 del paragrafo 11.2 “Offerta tecnica”). In particolare, si chiede se nel calcolo di tale incidenza si debba tenere in considerazione, per il numeratore, l’ammontare dell’eventuale Commissione Variabile totale (ovvero la Commissione Variabile sui Proventi e la Commissione Variabile Finale o una sola delle due) da riconoscere alla SGR sulla base del profilo economico - finanziario di massima di cui al punto 3 del paragrafo 11.2 dell’“Offerta tecnica” e, per il denominatore, la Commissione Variabile, di cui sopra, sommata alla Commissione fissa di gestione da riconoscere alla SGR. Per quest’ultima si chiede se si deve considerare: la Commissione fissa a base d’asta (pari a 0,75%) ovvero la Commissione di gestione fissa esplicitata nell’offerta economica.

Risposta:

La commissione variabile (eventuale), definita come da Regolamento, va esplicitata al punto 8 dei criteri di valutazione dell’offerta tecnica. Il rapporto tra commissione variabile e commissione totale riguarda la commissione totale desumibile in tale fase (quella inerente la sola valutazione tecnica) e quindi pari alla base d’asta.

FAQ n. 96

Domanda:

Si richiede se sia ammesso produrre allegati all’Offerta Tecnica esplicativi, senza che questi vengano computati nelle 35 facciate.

Risposta:

L’Offerta Tecnica dovrà essere di massimo 35 facciate come da disciplinare di Gara.

FAQ n. 97

Domanda:

Si richiede il dettaglio dell’importo TASI e premio assicurativo su base annua, a carico alla Proprietà, per ciascuno dei num. 6 immobili.

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 98

Domanda:

Riguardo alla situazione locativa/occupazionale si richiede:

-        dettaglio delle situazioni di morosità dei contratti in essere;

-        dettaglio delle superfici attualmente sfitte di ciascun immobile;

-        evidenza di situazioni in fase di rilascio anticipato e/o altre eventuali variazioni intercorse rispetto alla situazione a fine 2013 riportata nelle schede messe a disposizione per gli immobili (riduzioni di canoni, ecc…) ovvero eventuali locazioni in corso di definizione (ad es. in merito alla trattative per la rilocazione degli spazi dell’immobile di Milano alla Commissione Tributaria per la Regione Lombardia);

-        presenza di contratti ‘scalettari’ (ed eventuali dettagli in merito), o la sussistenza di altre fattispecie contrattuali (ad es. importi in funzione del fatturato come sovente avviene per le strutture ricettive);

-        riguardo al contratto di locazione di Exprivia SpA sull’immobile di “Roma_Via Cristoforo Colombo 456”, si richiede se sia avvenuto un rinnovo contrattuale a valle della scadenza del 30/11/2013, (in tal caso si richiedono le specifiche contrattuali), oppure se gli spazi siano da considerarsi sfitti;

-        riguardo al conduttore Conbipel SpA presente sull’immobile di “Roma_Via Cristoforo Colombo 456”, si richiede se verranno rilasciati i locali al 31/12/2014, oppure se, al contrario, è in corso la stipula di un rinnovo del contratto (in tal caso si richiedono le eventuali specifiche contrattuali).

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 99

Domanda:

Per quanto riguarda le strutture ricettive, si richiede la possibilità di disporre dei dati storici di fatturato (ultimi 3 esercizi)

Risposta:

I dati che l’Ente ritiene di mettere a disposizione dei partecipanti sono quelli delle schede riepilogative per ciascun immobile, già inviate come materiale di analisi di quanto oggetto di apporto nella prima finestra prevista nella bozza di Regolamento del Fondo.

FAQ n. 100

Domanda:

Considerato che, come riportato nel Disciplinare di Gara Art. 11.2 (pag. 11), “A pena di esclusione, l’Offerta Tecnica non deve contenere riferimenti ad aspetti quantitativi, i quali devono essere riportati soltanto nell’offerta economica”, si prega di chiarire come debba essere formulata la risposta alla domanda n. 8 “Documento inerente l’incidenza della commissione variabile del fondo rispetto alla commissione totale, specificando le logiche seguite nella individuazione della tipologia e del valore relativo della commissione variabile rispetto alla gestione” al fine di non dare indicazioni alla Stazione Appaltante, nell’ambito dell’Offerta Tecnica, circa le commissione (totale e variabile).

Risposta:

La commissione variabile (eventuale), definita come da Regolamento, va esplicitata al punto 8 dei criteri di valutazione dell’offerta tecnica. Il rapporto tra commissione variabile e commissione totale riguarda la commissione totale desumibile in tale fase (quella inerente la sola valutazione tecnica) e quindi pari alla base d’asta.

FAQ n. 101

Domanda:

Il Disciplinare di Gara Art. 1 recita che, “Nei primi 3 anni dalla costituzione del FIA è previsto l’apporto di cassa per un importo pari al 20% circa del valore di apporto degli immobili, finalizzato al finanziamento dei progetti di valorizzazione e riqualificazione degli immobili”. Si chiede di chiarire se la suddetta cassa che sarà apportata al fondo potrà essere impiegata anche per effettuare nuovi investimenti immobiliari oppure esclusivamente per finanziare i progetti di valorizzazione e riqualificazione.

Risposta:

L’apporto di liquidità sarà a servizio delle attività del Fondo.

FAQ n. 102

Domanda:

Considerato che lo Schema di Contratto contenuto nella documentazione di gara (all’art. 6 “Garanzie”), fa riferimento, con riguardo alla cauzione definitiva, esclusivamente alla fideiussione bancaria, si prega di confermare che la cauzione definitiva potrà essere costituita anche in forma di assicurativa, come peraltro precisato dall’art. 11.1. del disciplinare di gara.  

Risposta:

Si conferma!

FAQ n. 103

Domanda:

Considerato che, come riportato nel Disciplinare di Gara Art. 1, “E’ prevista l’apertura delle sottoscrizioni iniziali per un importo di Euro 50.000.000,00 e la riapertura delle stesse su base semestrale sino al raggiungimento del valore massimo previsto”, si chiede di confermare che il patrimonio immobiliare sarà apportato in due tranche e in due semestri differenti.

Risposta:

L’apporto previsto nelle varie finestre non è delimitato se non nell’apporto inziale, che sarà superiore ai 50 milioni di euro previsti, e che è costituito dagli immobili su cui sono state inviate le schede riepilogative di dettaglio.

FAQ n. 104

Domanda:

Con riferimento ai requisiti di partecipazione alla gara richiesti dal bando in ordine alla capacità

economica e finanziaria, di cui al punto III.2.2), e alla capacità tecnica, di cui al punto III.2.3), si chiede

di voler fornire indicazioni precise sui documenti che dovranno essere presentati alla stazione

appaltante, tramite il sistema AVPASS, al fine di comprovare quanto dichiarato in fase di gara.

Risposta:

Per il requisito di cui al punto III.2.2) del bando dovrà essere presentatoil bilancio relativo all'esercizio 2013.

Per il requisito di cui al punto III.2.3) una lettera di dichiarazione di un cliente

FAQ n. 105

Domanda:

Considerata (i) la natura di soggetti vigilati (società di gestione del risparmio) dei concorrenti ammessi a partecipare alla gara e (ii) la determinazione del 16 maggio 2012 n. 1 e il parere del 16 maggio 2012 n. 70 dell’AVCP, con riferimento alle dichiarazioni necessarie per l'affidamento della gara di cui all'allegato 1 bis della documentazione di gara, si prega di confermare che, in caso di concorrente società per azioni, con meno di quattro soci, tali dichiarazioni debbano essere rilasciate dal socio esclusivamente in caso di socio di maggioranza persona fisica

Risposta:

L’Ente, relativamente alle dichiarazioni necessarie per l’affidamento della gara di cui all’allegato 1 bis della documentazione di gara, condivide le affermazioni rese dall’ AVCP nella determinazione n. 1 del 16 maggio 2012 e ritiene pertanto che l’espressione “il socio di maggioranza in caso di società con meno di quattro soci, se si tratta di altro tipo di società, debba intendersi riferita esclusivamente al caso in cui il socio sia persona fisica.

FAQ n. 106

Domanda:

Si prega di confermare che l’attestazione che la SGR deve rendere circa il fatto di non aver commesso violazioni gravi, definitivamente accertate, rispetto agli obblighi relativi al pagamento delle imposte e tasse, secondo la legislazione italiana o dello Stato di appartenenza (istanza di partecipazione, allegato 1, pag. 5, punto 18) deve essere resa esclusivamente riguardo alla SGR stessa e non anche con riferimento a tutti i fondi gestiti dalla SGR.

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 107

Domanda:

Si prega di confermare che l’importo della cauzione provvisoria da rilasciare ai sensi dell'articolo 75 del D.lgs. n. 163/2006, pari al 2% dell’importo dell’appalto va calcolata sull’importo a base d’asta di Euro10.125.000, al netto dell’IVA (che, quindi, non va considerata nel calcolo) e che, conseguentemente, anche l’eventuale riduzione del cinquanta per cento per i concorrenti ai quali sia stata rilasciata, da organismi accreditati, ai sensi delle norme europee della serie UNI CEI EN 45000 e della serie UNI CEI EN ISO/IEC 17000, la certificazione del sistema di qualità conforme alle norme europee della serie EN ISO 9000, va calcolata sul suddetto importo Euro10.125.000, al netto d’IVA.

Risposta:

Si conferma

FAQ n. 108

Domanda:

Si richiede di voler confermare che nel piano economico finanziario i concorrenti potranno omettere l’indicazione delle imposte indirette gravanti sul trasferimento del portafoglio immobiliare al Fondo Immobiliare ponendo le stesse pari a zero, al fine di rendere omogenea tale assunzione tra tutti i concorrenti.

Risposta:

L’Ente apportante è fiscalmente soggetto alla normativa prevista per gli Enti privati (essendo associazione di diritto privato) e quindi non soggetto alla dichiarazione IVA.

 

FAQ n. 109

Domanda:

Con riferimento al calcolo della commissione variabile finale (Art. 8 “Spese a carico del Fondo” par. 5 (iv) della Bozza di Regolamento di gestione del Fondo), si evidenzia che le modalità di calcolo del “Risultato di Gestione del Fondo” e del “Risultato Obiettivo” non paiono chiare in quanto: da un lato (i) il calcolo del “Risultato di Gestione del Fondo” non prevede la capitalizzazione  dei proventi e dei rimborsi e pertanto non tiene in considerazione l’effetto temporale, e dall’altro (ii) nel calcolo del “Risultato Obiettivo“ è inclusa la capitalizzatone dei rimborsi effettuati.

 

Si chiede pertanto di confermare che la corretta interpretazione del calcolo sia la seguente:

 

-          per “Risultato di Gestione del Fondo” si intende la somma: (a) dell’ammontare dell’attivo netto del Fondo liquidato, (b) dell’ammontare dei proventi eventualmente distribuiti nel corso della Durata del Fondo ai sensi dell’articolo 6, Sezione II, Parte B del presente Regolamento, capitalizzati secondo il regime di capitalizzazione composta ad un tasso pari al [[7]% ([sette%])] annuo e (c) dell’ammontare dei rimborsi parziali eventualmente effettuati nel corso della Durata del Fondo, capitalizzati secondo il regime di capitalizzazione composta ad un tasso pari al [[7]% ([sette%])] annuo.

 

-          per “Risultato Obiettivo” si intende il valore iniziale del Fondo (pari al valore degli Apporti effettuati a fronte delle sottoscrizioni, al netto dell’indebitamento finanziario relativo agli Apporti in Natura eventualmente trasferito al Fondo), capitalizzato secondo il regime di capitalizzazione composta ad un tasso pari al [[7]% ([sette%])] annuo, che esprime il tasso interno di rendimento obiettivo del Fondo;

Risposta:

Si conferma la corretta interpretazione del calcolo resa.